Fotos von Immobilien selber machen oder Fotograf beauftragen – was lohnt sich für Makler?

Vorweg: Wir sind befangen, und wir wissen es

Wir fotografieren seit Jahren Immobilien. Wenn wir jetzt erklären, dass ein Makler einen Fotografen braucht, klingt das ungefähr so glaubwürdig wie ein Bäcker, der von selbstgebackenem Brot abrät.

Deshalb versuchen wir es anders. Statt über die Qualität von Maklerfotos zu urteilen, rechnen wir vor, was das Selbermachen tatsächlich kostet. Und wir benennen die Fälle, in denen sich ein Fotograf schlicht nicht lohnt.

Was Immobilienfotos leisten müssen

Das erste Bild im Portal entscheidet, ob jemand klickt oder weiterscrollt. Nicht die Lage, nicht der Preis, nicht das Firmenlogo. Das Bild.

Danach entscheiden die restlichen Fotos, ob aus dem Klick eine Anfrage wird. Und die Anfragequalität entscheidet, wie viele Besichtigungstermine nötig sind, bis der passende Käufer dabei ist. Schlechte Bilder produzieren nicht nur weniger Anfragen, sie produzieren auch die falschen. Interessenten, die sich das Objekt anders vorgestellt haben und nach zehn Minuten wieder gehen.

Gute Fotos sind also kein Schmuck am Exposé. Sie sind ein Filter, der Termine spart.

Die Rechnung, die selten aufgemacht wird

Wenn Makler die Fotos selbst machen, um Kosten zu sparen, ist damit meistens die Rechnung des Fotografen gemeint. Die andere Rechnung steht nirgends.

Ein realistischer Ablauf für ein durchschnittliches Einfamilienhaus:

Fünf Stunden. Beim ersten Mal eher sechs, weil die Einarbeitung in die Bearbeitung dazukommt. Und das ist die Version, in der nichts schiefgeht, das Wetter mitspielt und wegen des falschen Lichts kein zweiter Termin nötig wird.

Damit stellt sich die entscheidende Frage: Was ist eine Maklerstunde wert?

Ein Rechenbeispiel: ein Objekt mit 400.000 Euro Kaufpreis, eine Provision von 3,57 Prozent, also rund 14.000 Euro. Bei 15 vermittelten Objekten im Jahr und etwa 1.600 Arbeitsstunden liegt der Stundenwert bei ungefähr 130 Euro. Fünf Stunden Fotografieren kosten in dieser Rechnung rund 650 Euro an Arbeitszeit.

Der Fotograf hätte 350 Euro gekostet, und die fünf Stunden wären noch da.

Mit den Zahlen lässt sich spielen. Selbst bei einem konservativ angesetzten Stundenwert von 60 Euro landet man bei 300 Euro. Gespart ist damit bestenfalls nichts, und das auch nur, wenn die eigenen Bilder genauso gut werden.

Der zweite Effekt: Was in diesen fünf Stunden nicht passiert

Zeitrechnungen sind das eine. Interessanter ist, was mit den Stunden geschieht, die zurückkommen.

Fünf Stunden sind:

• drei bis vier Besichtigungstermine
• ein vollständiges Akquisegespräch inklusive Vorbereitung und Nachfassen
• die systematische Nachverfolgung von zwanzig kalten Anfragen aus dem letzten Monat
• die Bewertung und das Wertgutachten für ein neues Objekt
  Keine dieser Tätigkeiten lässt sich delegieren. Das Fotografieren schon. Genau das ist der Punkt.

Auslagern lohnt sich immer dort, wo die Aufgabe austauschbar ist und die eigentliche Kernaufgabe es nicht ist. Die Kernaufgabe eines Maklers ist der Kontakt zu Eigentümern und Käufern. Das ist der Teil, für den er bezahlt wird. Fotografieren ist Handwerk, das man einkaufen kann.

Und ja, es gibt auch handwerkliche Gründe

Die Technik ist nicht egal. Vier Dinge sind in Innenräumen schwierig, und sie werden mit einem besseren Smartphone nicht leichter:

Stürzende Linien. Sobald die Kamera nach oben oder unten kippt, kippen die Wände mit. Räume wirken dann, als würden sie umfallen. Korrigieren lässt sich das nur begrenzt, weil dabei Bildrand verloren geht.

Fenster. Entweder ist der Raum richtig belichtet und das Fenster ein weißer Fleck, oder der Blick nach draußen stimmt und der Raum säuft ab. Die Lösung sind Belichtungsreihen oder aufgehelltes Blitzlicht. Beides ist Aufwand und will geübt sein.

Mischlicht. Tageslicht ist bläulich, Glühlampen sind orange, LED-Spots liegen irgendwo dazwischen. In einem Raum mit allen dreien werden Hauttöne und Wandfarben ohne Erfahrung nicht sauber.

Der Bildausschnitt. Ultraweitwinkel macht kleine Räume groß, aber auch unglaubwürdig. Wer eine Wohnung nach der Besichtigung deutlich kleiner findet als auf den Fotos, ist danach misstrauisch. Und Misstrauen kostet den Abschluss oder zumindest den Preis.

Nichts davon ist Raketenwissenschaft. Man kann das lernen. Die Frage ist nur, ob sich diese Lernkurve bezahlt macht, während sie parallel das Tagesgeschäft bremst.

Wann sich der Griff zur eigenen Kamera lohnt

Es gibt Fälle, in denen wir von einer Buchung abraten würden:

• Günstige Mietobjekte im angespannten Markt. Wenn auf eine Dreizimmerwohnung 150 Bewerbungen kommen, braucht es keine Inszenierung, sondern ehrliche, helle, vollständige Bilder.
• Dokumentation. Übergabeprotokolle, Bauzustand, Mängel. Da ist Genauigkeit gefragt, nicht Ästhetik.
• Vorab-Aufnahmen für den Eigentümer. Schnelle Bilder, um im Erstgespräch etwas zu zeigen.

Fazit

Die Frage ist nicht, ob ein Makler brauchbare Immobilienfotos hinbekommt. Mit etwas Übung und einem aktuellen Smartphone gelingt das durchaus.

Die Frage ist, was diese Fotos kosten. Und die Antwort lautet fast immer: mehr als der Fotograf. Fünf Stunden Maklerarbeitszeit sind bei realistischer Rechnung teurer als ein Shooting, und das rein rechnerisch, ohne die schwächere Bildqualität und die längere Vermarktungsdauer überhaupt einzupreisen.

Der eigentliche Gewinn liegt aber woanders. Ein ausgelagertes Shooting gibt einen halben Arbeitstag zurück, der in genau die Tätigkeiten fließen kann, die niemand sonst erledigen kann: Eigentümer gewinnen, Vertrauen aufbauen, Abschlüsse machen. Das ist das Geschäft. Der Rest ist Handwerk, und Handwerk kauft man ein.

Wer es einmal für das nächste Objekt durchrechnet, mit dem echten Stundenwert und nicht mit dem, der sich gut anfühlt, dürfte vom Ergebnis nicht besonders überrascht sein.